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中国房地产还能热多少年?︱DK长三角购房公开课

时间:2020-04-06 11:11

1. 我们的土地制度,决定住宅建设用地稀缺;我们的建筑规划制度,决定了住宅建设用地更加稀缺。

今天天气不错,我是刘德科。欢迎来到《DK 长三角购房公开课》。上一讲我们讲到「现在就该买房」;这一讲,我们要关注的问题是「中国房地产到底还能热多久」。

这个问题好大,如果换成更简单的提法,那就是「现在中国房价涨到头了吗」。今天,我们希望能够抽丝剥茧地把这个答案给呈现出来。

我们先来看一张图,我们把它叫做「鹦鹉螺线」,因为它的原名实在太难记,叫「斐波契曲线」。这条鹦鹉螺线只要放大一圈,就变大一点点,最终可以变得这么大。

在 2004 年,万科用这条曲线来预测未来 10 年他们自己的业务增长;但是如果我们用它来描述过去 20 年中国房地产所走过的路程,也是恰当的。跟蚊香不一样,蚊香是每圈平均放大,它是几何倍数的放大——这就是中国房地产。

那么我们怎么样更形象地理解中国房地产的未来?用自行车模型。房地产就是一辆自行车,由两个轮子来驱动,一个轮子叫做「制度」,还有一个轮子叫做「城市化」。这辆自行车能跑起来,还因为有牛顿第二定律的惯性,这个惯性就是「买房的传统心理」。

先来看制度轮子。我画了一张好像有点复杂的表格,列出跟房地产有关系的国家制度:四个核心制度,包括土地制度、财税制度、户籍制度、保障房制度;还有一个微观层面的制度,建筑规划制度。

土地制度下面,有三个制度比较重要的。第一个,国有批租制,说明我们的土地是被政府垄断的;第二个,18 亿亩耕地红线,说明有一大部分的土地要作为耕地保护起来,可建设用地就变少了;第三个,在可建设用地中,要优先盖工厂、做商业,住宅用地要往后排。

我们拿东京跟深圳做一个对比,大家可以看得比较清楚。在东京,73%的土地是用来盖住宅的,而在深圳只有 26%;在东京,只有 5.1% 的土地是用来盖工厂的,但是在深圳有 36%。这两组数据是巨大的差异。

这样的制度造成了一个后果:住宅建设用地是很稀缺的。在我们国家,这种稀缺是制度造成的。

再看建筑规划制度。我们的国家的建筑规划制度,大概有这三个比较特殊的点:强制日照权,让我们的房间普遍朝南;建筑面积计价法,促使开发商普遍设计两梯三户、最多五户的房子;非开放式社区,让我们的社区普遍拥有围墙和中央花园。

这些在国外只有豪宅才能享受到,而我们哪怕是经济适用房,也拥有了规划意义上全世界最好的房子。这么舒适的尺度,但付出的代价是,土地利用效率不高。这导致住宅用地更加稀缺。

再来看财税制度。我在 PPT 上列出了财税制度的演变,简单讲:在改革开放初期,地方的税收是归地方的,后来经济发展了,地方的税收大头归了中央,小头归了地方;地方钱不够花了怎么办,卖地,土地财政的收入全部都归地方政府来支配。房地产市场的衰败和繁荣,直接影响地方政府土地财政的收益,所以,必须保持房地产市场的稳定。

从长远来看,改革的终极愿景是用房地产税来代替土地财政,但是这需要很多年。也就是说,土地财政在中短期内难以被全面取代。

户籍制度其实很简单,不用我讲大家也都明白,我们的房子为什么值钱,不仅仅是因为它是砖头混凝土的物理空间,更重要的是户籍制度附加给予它的独特价值。

因为有户籍制度,所以我们才有学区房,而学区房往往扮演每一轮房价上涨的领头羊;又因为我们有户籍制度,才能实行限购、限贷等政策,把买房资格变成了一种稀缺资源。

所以,如果我们买房子是做长期价值投资的话,要遵循两个原则:第一个原则,是著名经济学家李迅雷先生说的,「要努力买你买不起的东西」;我给加了下半句,「更要努力买不让你买的东西」,或者说「更要努力买不让你轻易能买到的东西」。限购的,就是不让我们轻易能买的。

最后来看保障房制度。在 1998 年之前,我们国家实行的是福利分房,我们上一辈人都知道,房子是国家分的,但不是所有人都能分到;后来有了经济适用房,初衷是为了让大多数人都能轻松买得起房子,像新加坡那样。

比如说,孙燕姿在发了三张专辑以后,大获成功,非常有名,在那之前,她也是住新加坡组屋的,组屋就相当于我们国家的经济适用房,也是有产权的;在那之后,孙燕姿才会去关注商品房。也就是说,在新加坡,绝大多数人都是住组屋的,只有少数人去买商品房。所以商品房价格涨得再高,跟大多数人都没有直接关系。

新加坡是个城市国家,它可以这样做;但是我们中国人口这么多,幅员这么辽阔,经济适用房改革基本上是失败的。所以我们现在的改革方向是公租房。现在已经建了大量的公租房,以后还会建更多。

保障房制度的相对滞后,让商品房成为整个市场供应的主体。我们大多数人的住房,是需要靠商品房来解决的,所以商品房的价格高度市场化,同时又有极大的群众基础,它能不涨吗?

这样一张复杂的表格,其实只是想说一个很简单的道理:我们国家的制度,在很大程度上决定了我们住房的样子;这还没那么重要,更重要的是,也决定了我们房价的坚挺。

中国正处于人类有史以来规模最大、速度最迅猛的城市化进程当中;同时,我们处在互联网和轨道大爆发的时代机遇中,不仅城市骨架很容易拉伸,城市之间的等级感也在消失。

比如说,过去的上海跟南京,上海一定是高高在上的,今天上海的地位仍然很高,但是住在南京市民不会像过去那样,那么羡慕上海的生活。因为智能手机的普及,各种信息得以同步流传。

这一系列的原因,造成我们城市化的质量和空间仍然广大。而且在这样的国家特征和这样的时代机遇之下,中国的城市化是不可能按下暂停键的。

一个数据是70%的城镇化率,超过 70%,房地产会进入到很缓和的阶段,基本上就没戏了;还有一个数据是人均住房面积 40 平方米,到了 40 平方米,这个国家的房地产基本上也没戏了。我们中国好像已经很接近了:城市化率 60.6%,人均住房面积,国家统计局的数据是 39 平方米。

跟常住人口城镇化率不一样,因为要有户籍才能享受到这个城市完整的资源。同样是国家统计局的数据,户籍人口城镇化率只有 44.38%,离 70% 还很远;就算我们按照每年增加一个点的城镇化率,中国房地产至少还有 26 年的高速发展。

人均住房面积 39 平方米是对的,但是这里的住房面积,不管是自建的还是质量很差的,都归纳在里面。如果是人均商品住房面积的话,仅仅只有 13 平方米,离 40 平方米至少还要 20 年的时间。

这两个误解,大家经常遇到。看真实数据,才更能明白中国城市化的空间依然辽阔,中国房地产市场的空间依然辽阔。

最后再来看一下自行车模型:在制度和城市化的驱动下,整个房地产按照惯性往前走。我们中国城市的房价到现在还没有到山顶,因为城市化还没有结束。

如果去看伦敦、纽约、东京,他们的房价很高,这是城市化成功的必然结果,不管你是处在什么样的制度下,都会高;但是他们的房价涨幅已经缓和了,因为剧烈的城市化时代已经结束了,所以房价是在高位上慢慢地正常增长。

而我们中国不仅城市化没结束,而且我们的制度跟房地产的关系更加紧密。再给我们 10 年、20 年,我们的城市化可以做得比他们更好,所以如果有一天,中国头部城市的房价超越东京,超过伦敦,你也不用感到惊讶,这是必然会发生的。高兴也好,不高兴也好,都得接受。

今天讲这么多,总体上就只有两个结论:第一,中国房地产还有 20 年的繁荣期;第二,买房是分享城市化红利和制度红利的便捷方式。