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社评|债务违约,不是房企贪婪是判断力不够

时间:2020-04-14 11:48

疫情对于楼市的冲击已不是新鲜事。叱咤风云过的百强房企新华联和协信,在这一次新冠肺炎疫情危机中,率先出现了债务违约。后者的命运尤其让人为之惋惜,协信曾经是一家区域地产优秀企业。

我们祝愿这些企业走出危机。我们也进行必要的思考。这些年,房地产调控是一种常态,市场参与诸方都熟知。问题是,房地产企业但凡活得不好,遇到危情,人们大多会归咎于宏观调控,不能说没有宏观调控的一点因素和冲击在其中,但完全归咎于调控,其实,是最容易的事情,这种认识反而最不利于做好企业,“行有不得,反求诸己”是企业很需要的一种精神与认识。

我们注意到,每一次有房地产企业出现债务违约或者财务危机,外部和媒体也大多归结于企业的贪婪。这种单一认识,并不利于房地产企业在集体冲规模之后,对当下行业与自己的认识。企业家也是人,是人就有判断,有判断就会有出错的时候,这是墨菲定律,只要有可能,就一定会发生。从这些年出现债务危机的房地产企业来观察,高杠杆发展的背后,都是企业领导者在管理企业的过程中,出现决策错误,这些决策上的错误,大多数是源于判断失误,大多并不是因为贪婪所致。

从2003年孙宏斌的顺驰,到随后郁亮推出的万科千亿计划,就揭开了房地产企业规模化浪潮,房地产企业都在拼命地追求规模,追求速度,追求高周转。房地产企业都在尽快地买地,尽快地立项,尽快地盖楼,尽快地售房,尽快地再融资借到钱,再来拿地和盖楼。

近二十年的房地产规模化浪潮,走到今天,房地产百强以上的企业确实在规模上做大起来了。但过去的表现不代表未来的结果。商业世界的事情极难预料,想要弄懂经济这种复杂的有机组织是一件非常难的事情。所以,如果用心观察和听,你就会发现,带领万科在行业率先冲破千亿的郁亮,经常说的话就是“万科就是农民,要种好地”“万科从来不预测‘天气’,只做好城市‘农民’”。郁亮可以说是一个警觉性很高的企业领导者。他表面看似玩笑的回答,实际是深谙经济的不确定性。而不确定性正是哲学、社会学、经济学以及统计学、金融学的一个重要概念,是企业家决策中不可忽略的度量衡。

房地产所在的经济领域,从来都是一个动态系统,而不是一个方程式。最近有人总结出了一个新说法——潘石屹困境。说的就是潘石屹存在认知上的问题,觉得房价太高了有泡沫迟早要破灭,所以只做一线城市核心地段商业写字楼;做了商业写字楼又觉得租金率太低了,这导致了潘石屹的动作老是变形、踏空。SOHO中国现在就面临被黑石集团私有化局面。潘石屹的范例,是认识问题,也是决策问题,决策通常不是在对与错中选择,而是在大概正确和可能错误中选择,用任正非的话说,就是要有灰度。潘石屹对住宅房地产市场的“‘天气’预测”,是不成功的,他的预测从一开始就带有偏见,或许跟他经历过20世纪90年代初期海南房地产泡沫有关。当然,从个人来说,潘石屹是成功的。

从新华联、协信以及潘石屹的范例,我们觉得,企业陷入债务违约或者其他危机,并非完全是贪婪和恐惧所致,更多的是源于判断错误,以及由此而来的决策错误。如果注意,我们还会发现,马云有一句话,跟郁亮的“农民种地论”异曲同工,马云说:宏观跟你没有多大关系,我们担心的90%和宏观有关系,但是90%的宏观和你都没关系;所有企业家都要明白,2019年做企业不容易,要想到这可能是不容易的开始,大家都不容易,就好办了。

眼下,房地产行业不仅普遍面临债务偿还时刻,还面临各种不确定性,如刚刚海南在全省实行现房销售制度等这种政策,马云所说的“不好办”,我们希望能逼出大多数房地产企业的判断力提升,审视之前被动以项目滚雪球的扩张脚步,规模扩张不是错,但是“三口锅,两个盖,总有盖不住的一天”这种局面,还是要重新认识和判断。判断力与意志力,对于一个企业家而言,比什么都重要。