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再说1次,别乱买三四线房产!房价“爆雷”直降

时间:2020-07-24 11:05

中国城市与城镇改革发展中心专家李铁就曾说过,目前中国城市化率仅为44%,跟人口户籍完全城市化有着16%差距,相比发达国家70%城市化还有不少落后差距,未来还会有2亿甚至4亿农民进城买房。按照专家说法,楼市至少还能有15-20年发展才能达到饱和,还能够趁着现在房价低继续投资房地产吗?在房说君看来,虽然过去买房是“保值”稳赚不赔生意,但是现在再继续投资房地产的话,未来偶可能会不赚钱甚至还要亏本的概率非常大。

炒房客最喜欢投资是什么地方?毫不避讳,三四线楼市是这几年来接受投资最多地区,1-2线城市房子虽然是“有市无价”但同样这里调控政策也是最严厉,房贷审批更是困难重重;相反3-4线楼市就要轻松很多,房价低、政策松、房贷易让投资客聚集在这里,近几年由于年轻人“回乡置业”的火爆需求,也间接让不少炒房客尝到甜头,于是三四线楼市就这么热闹起来,不少三线地区房价现在少得要7、8000元/㎡,高的甚至突破12000元/㎡。

以燕郊和鄂尔多斯为例,这里曾经是投机炒房者聚集地方。燕郊由于接壤北京和河北,不少北漂工薪阶层由于买不起北京房子就来这里买房,中介和炒房者随后看重这里蕴藏“商家”纷纷到来炒房,燕郊巅峰时期房价突破40000元/㎡成为炒房者“天堂”,2018年河北发出调控政策才让这里房价回落,目前燕郊房价直降50%遭遇了腰斩,均价普遍在15000元/㎡。

所以房说君需要再说1次,不要再乱投资三四线楼市,买到有可能就会亏本。这样说法是有依据,小地方城市无论是产业链、常住人口、经济发展都是不稳定状态,虽然依靠着“回乡置业”口号带来了一波购买力,看似有潜力实则无持续力;其次,炒房者的来到将这里房价推高几个层次,也很大程度上投资削弱了三四线地区老百姓购买力,这里常住人口本来就不多,一旦房价出现燕郊这样“爆雷”情况直降50%完全是有可能,如果继续再乱买三四线房产随时都有可能“赔了夫人又折兵”成为累赘。

一个失去流动性的房地产市场,房价会被“贬值”多少?房说君以为在这样市场环境下,即便自降20%价格出售都难以卖掉,实际上三四线楼市就属于这种特征。首先我们要搞明白“三四线楼市为何会爆雷”,答案其实不复杂:这些地方产业模式单一,这也意味着三四线地区居民收入来源也低,即便这里房价不高但购买力始终有限。

到底是什么拉动了这些年三四线楼市繁荣?很简单,正是“拆迁补偿资金”,得益于巨额补偿金不少穷人在“一夜暴富”,这群人也成为新的购房主力继续支撑房价上行,试想一下原本住着棚户区的穷人突然没了房子有了钱,他们能做的就是把钱花在楼市买房,这样既减小当地房产库存量,又拉动了地方经济发展,这就是依靠拆迁来促使楼市火爆做法。

房说君相信没有了巨额拆迁补偿,加上小城市居民收入普遍低下,3-4线楼市就会成为失去流通的市场,即便投资者愿意房价降20%也难以卖掉,事实这样情况也出现了。

国家下达的一条“拆迁新规”,老房子拆迁在明年起将会全面退出,换言之就是不再拆除市区内棚户区、城中村老房子,将会以“旧房改造”政策代替。中央宣布这项新规,将会让支撑三四线房价上涨动力破除,房说君相信大部分城市都是撑不住,有专家就曾提出结合三四线地区人口密度、居民收入状况,至少有80%3-4线房价应该再跌50%才合理,至少鄂尔多斯就是这样例子。

一个不发达的4线城市,轰轰烈烈大面积兴建房地产,不少已经交房3年、5年小区连30%入住率都没有,一到晚上小区楼房里仅有零星灯光犹如“鬼城”。在房说君看来,这些地区楼市极易引发房价“爆雷”,价格能瞬间贬值50%左右;即便业主直降20%价格估计也难以卖出,所以要再说1次:别再乱买三四线房产了。

房说君有话说:“旧改”代替“棚改”可以说是顺应房地产发展趋势,改造旧有的房屋同样能达到升值效果。不过当老房子拆迁在明年起全面退出后,三四线楼市也会失去房价上涨支撑力,房价“爆雷”直降50%不是没可能,如果再继续投资这些地方房产,买到有可能会吃亏成为“累赘”。

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